+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Ремонт старого жилого фонда капитальный

Что входит и за чей счет производится капитальный ремонт?

Ремонт старого жилого фонда капитальный

Капитальный ремонт многоквартирных домов сегодня волнует и жителей, и правительство, и управляющие компании. Это серьезная проблема, тесно связанная с состоянием жилого фонда и общественным интересом к нему. Закон о капремонте 2014 года обеспечил безопасность и комфорт проживания в многоквартирных домах, установив сроки выполнения восстановительных работ.

Кто платит за капремонт

Несколько слов о том, кто должен платить за капремонт жилого дома. Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов (статья 169 ЖК РФ) четко разделил, кто и как проводит работы.

На местные власти возложена ответственность по организации и контролю над капремонтом, а собственники собирают деньги на него. До этого финансовыми вопросами занимался Фонд реформирования ЖКХ, который сегодня проводит работы, расселяя жителей из аварийных и ветхих домов.

Оплата программы капремонта многоквартирных домов включена в ежемесячный ЕПД и определяется для каждой местности персонально.

От оплаты по капитальному ремонту освобождаются жители:

  • аварийных домов;
  • домов, стоящих на земле, включенной в государственную собственность;
  • квартир, находящихся во владении муниципалитетов.

Сумма взносов рассчитывается по усредненным показателям доходов и составляет около 9 рублей за квадратный метр, сумма зависит от категории дома. Жильцы муниципальных квартир лишены права голоса в ТСЖ (товарищество собственников жилья) и не имеют права вносить никаких предложений по организации и проведению капитального ремонта.

Фонд капремонта

Капитальный ремонт дома должен устранять конструктивные недостатки жилого фонда. Также при работах могут быть улучшены свойства зданий. Обязательно периодическое проведение текущего ремонта, который помогает устранить небольшие повреждения и предотвратить износ фонда. Это, обычно, плановые ремонты, которые не требуют больших финансовых затрат и отключения дома от ГВС.

Для проведения работ должен быть организован фонд капитального ремонта, состоящий из взносов и процентов по ним, который используется для уплаты нескольких работ. Так, программа капитального ремонта общей жилой собственности проводится на деньги из этого фонда.

Возможны и выплаты по займам, которые брались на оказание нужных услуг, и на оплату разработчикам проектной документации. При аварийном состоянии жилья финансы направляются на восстановительные работы или оплату сноса. Решение об этом должны принимать владельцы квартир на собрании.

При проведении дополнительных работ по обустройству здания ТСЖ может установить увеличенную ставку взносов.

Перечень работ по капитальному ремонту

Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:

  • производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
  • произвести остекление балконов и лоджий;
  • сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
  • заменить или отремонтировать водосточную систему;
  • отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
  • восстановить или заменить кровельное покрытие;
  • отремонтировать придомовые козырьки;
  • отремонтировать отмостку;
  • отремонтировать наружные стены лифтов.

Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:

  • отремонтировать фундамент дома;
  • обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
  • отремонтировать входы в подвалы;
  • провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.

Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:

  • отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
  • обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
  • отремонтировать или заменить поддоны;
  • нормализовать температурный режим;
  • провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
  • отремонтировать или заменить решетки парапета;
  • заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.

Проведение капремонта не пройдет и без восстановления лестниц со сменой ступеней и ограждений. Также необходима и реставрация общих площадок в подъезде и входных дверей, эти работы относятся к капитальному ремонту. Для этого нужно:

  • отремонтировать освещение в подъезде;
  • отремонтировать или заменить дверные конструкции;
  • отремонтировать люки мусоропроводов и т. п.

В капремонт многоквартирного дома входят работы по воссозданию инженерных коммуникаций. Управляющая компания должна:

  • отремонтировать вентиляционную систему;
  • отремонтировать и заменить систему горячего и холодного водоснабжения;
  • отремонтировать канализационное и водоотводное оборудование;
  • отремонтировать общедомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарную систему.

В работы также входят: ремонт мусоропроводов, лифтового оборудования, благоустройство придомовой территории, отделка стен и потолка в подъездах при повреждениях. Все сказанное выше отвечает на вопрос, какие работы входят в капитальный ремонт.

Кто может не платить?

Узнав, что входит в перечень работ по капремонту, необходимо выяснить, кто может не вносить плату. Это, в первую очередь, жильцы, не имеющие прав на квартиру или комнату, в которой они живут.

К ним относятся граждане, заключившие арендный договор или договор социального найма. Сюда же относятся лица, делящие жилье с собственником.

Люди, владеющие в доме нежилым помещением, от уплаты взносов не освобождаются.

Оплата взносов

Многие сомневаются, нужно ли оплачивать капитальный ремонт жилых домов? Да, платить придется в любом случае. Если этого не делать, то не избежать начисления пени, которые могут быть востребованы в судебном порядке управляющей компанией. Суд всегда удовлетворяет такие иски и обязывает должника выплачивать долг.

Если существуют неоплаченные финансовые обязательства, неплательщик может быть лишен права выезда за границу, ему запрещается заключение сделок с недвижимостью и даже может быть проведено изъятие имущества. При долгах по ЖКХ любой гражданин лишается льгот на коммунальные услуги.

Деньги для создания фонда могут отчисляться и из других источников. При этом средства могут идти не только на погашение уже имеющихся задолженностей, но и на оплату дополнительных работ. К другим источникам причисляют финансовые средства, выплаченные за аренду нежилых помещений и размещенную в здании рекламу. В этом случае могут даваться скидки на платежи для пенсионеров и ветеранов.

Качество ремонта

Компания, проводящая ремонтные работы, проследит за качеством согласно всем требованиям. Договорные обязательства определяют нормативы капремонта и безопасные показатели, соответствующие проведенным работам по благоустройству жилья.

Наблюдение за ходом ведет или региональный оператор, или ТСЖ. В контроль над проведением капремонта включаются и государственные органы.

Выполняя работу, они обязаны составлять списки уведомлений и специальные счета, информировать жильцов обо всех проведенных мероприятиях.

Заключение

Выяснив, что входит в перечень капремонта, можно сделать некоторые выводы. К примеру, программа капитального ремонта финансируется за счет специального фонда, частично состоящего из взносов собственников.

Сроки проведения зависят от времени эксплуатации входящих в состав жилищного фонда материалов. Так, шиферная крыша придет в негодность через 30 лет, а трубопровод из чугуна – через 40 лет.

Выплата взносов обязательна для всех жильцов, при задолженности по ним последуют разбирательства в суде и начисление пени.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a845f9e610493a9d7f0a80e

Представители регионов назвали нелогичным ремонт ветхих домов за счет фондов капремонта

Ремонт старого жилого фонда капитальный

ТАСС, 20 ноября. Инициатива Министерства строительства России, предложившего ремонтировать ветхие предаварийные дома за счет средств региональных фондов капремонта, нелогична, считают опрошенные ТАСС эксперты.

По мнению большинства из них, в “поддерживающих” ремонтах смысла нет, – дома в любом случае надо расселять, траты фондов в этом случае просто теряют смысл.

Впрочем, в некоторых регионах инициативу приветствуют, – до расселения ветхим домам еще нужно дожить.

Ремонтировать ветхое предаварийное жилье (износ до 70%) с использованием региональных фондов капремонта Минстрой предложил в ноябре. По задумке ведомства, такой подход позволит “дотянуть” ветхие предаварийные дома до момента их расселения и сноса, самостоятельно средства на их “поддерживающий” ремонт жильцы таких домов собрать не в состоянии, – он зачастую очень дорогой.

Депутат Госдумы РФ и член комитета по транспорту и строительству Дмитрий Ионин в разговоре с ТАСС сказал, что считает предложенную Минстроем схему нелогичной, указывая на то, что большое число предаварийных домов в России в действительности просто юридически не признаны аварийными, хотя их процент износа на практике выше 70.

“У нас в стране пропорция такая, что домов износом 66-70% в два раза больше, чем домов с износом в 70-100%, и мы прекрасно понимаем, что чисто арифметически такого быть не может. Понятно, что процент занижен по бумагам.

То, что на них будут тратиться средства фондов капремонта – это глупо, по сути это за наш с вами счет и за счет всех остальных людей будут ремонтировать то, что ремонтировать бессмысленно. Дом чуть-чуть приведут в порядок, чтобы через пять лет он опять стал аварийным.

Зачем тратить деньги фонда, которые в принципе могли пойти на ремонт тех домов, которые в этом реально нуждаются”, – говорит Ионин.

По мнению депутата, России была бы полезной ревизия всего ветхого жилья и установление реального процента износа жилищного фонда.

“Надо проводить ревизию и расселять [исходя из реального процента износа]. Да, если мы все их признаем аварийными, то в нормативные сроки (в полгода) расселить их будет невозможно, но сроки можно расширить, главное, что люди будут понимать, что им положено расселение, у них появится перспектива, они будут понимать, что через 3-4 года получат жилье”, – считает Ионин.

Нужны другие меры

Мнение Ионина разделяет министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов. По его мнению, ремонт ветхих домов за счет фондов капремонта экономически нецелесообразен, пока непонятно – как будут компенсироваться их потери.

“За счет чего будет делаться ремонт? За счет фонда. То есть жители живут, продолжают платить. Чтобы отремонтировать кровлю на таких домах нужно три миллиона рублей.

Этот дом соберет эти деньги за 15 лет, если через три года его расселят, кто будет восстанавливать затраты, которые понесет фонд. То есть они взяли с других домов, отремонтировали этот, а потом кто возместит после расселения эти затраты.

Эти дома нужно расселять. Бюджетными средствами”, – считает Смирнов.

Как сообщили ТАСС в пресс-службе администрации Архангельской области, в целом концепция законопроекта, предполагающего направление на ремонт ветхих предаварийных домов средств региональных фондов капитального ремонта, поддержана правительством региона, но эффективность такой инициативы оценивается как низкая.

“Полагаем, что проведение поддерживающего ремонта за счет средств фонда капитального ремонта, позволяющего продлить сроки эксплуатации многоквартирных домов на несколько лет (условно до 5 лет), после чего он все равно будет признан аварийным и подлежащим сносу, малоэффективно”, – сказали в пресс-службе.

Председатель постоянного комитета Законодательного собрания города Севастополя по городскому хозяйству Вячеслав Камзолов рассказал ТАСС, что в городе основная масса ветхого жилья – дома, построенные как временные после войны. Расселить их пока нет возможности – отсутствуют квартиры, которые можно было бы предоставить по всем требованиям законодательства, при этом ремонтировать здания уже бессмысленно.

“У нас в городе много такого жилья, которое требует расселения, много общежитий, где, бывает, и по шесть человек живут на 9 кв. м. У нас есть ветхие дома, которые жильцы просят включить в программу капремонта. Но это, на мой взгляд, нецелесообразно: через несколько лет они, даже с ремонтом, превратятся в непригодные для жизни”, – говорит Камзолов.

“В министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тувы (республика входит в пятерку российских регионов с наибольшей изношенностью жилищного фонда) считает, что в решении накопившихся проблем с ветхим жильем региону могут помочь другие меры – в частности использование при расчете объемов федеральной поддержки в части денег, которые могли бы быть направлены на расселение ветхого жилья, рыночной стоимости квадратного метра.

“Эффективным механизмом для реализации государственных программ является использование при расчете объема федеральной поддержки рыночной стоимости 1 кв. м жилья.

Правительством Республики Тыва неоднократно направлялись письма в Минстрой России об увеличении стоимости квадратного метра, на сегодняшний день подготовлен проект методики, предусматривающий использование средневзвешенных показателей о средней рыночной стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках”, – уточнили в региональном министерстве строительства.

Интерес есть

В некоторых российских регионах предложение Минстроя оценивают скорее положительно. Как пояснил ТАСС председатель госкомитета Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Сергей Грахов, инициатива для региона является “интересной темой”.

“Дело в том, что зачастую дом отремонтировать, который имеет износ менее 70%, дешевле, чем расселять людей. При этом действительно дом в состоянии нормальном, то есть капитальным конструкциям ничто не угрожает. И такой дом гораздо целесообразнее восстановить, чем строить новый, а этот потом еще и сносить. У нас в регионе эта тема была бы актуальной”, – сказал Грахов.

Как сообщили ТАСС в департаменте строительства, жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и транспорта Ненецкого автономного округа, в регионе на сегодняшний день 20-25% (это 75-100 многоквартирных домов) – это деревянные дома с частичным благоустройством, построенные ранее 1980 года. В них либо не было ремонта, либо ремонт проводился частично.

“У таких домов нормативный срок службы не более 50 лет. Данную категорию домов можно отнести к ветхому жилфонду. Необходимость в принятии подпрограммы ремонта ветхого жилья актуальна в связи с тем, что до расселения данных домов может пройти 5-10 лет.

В целях безопасной эксплуатации до момента сноса необходим выборочный капитальный ремонт конструктивных элементов, отвечающих за безопасность зданий – крыша, фундамент, система электроснабжения и газоснабжения”, – сказали в департаменте, добавив, что “финансовая поддержка Фонда содействия реформированию ЖКХ на данные цели крайне необходима”.

В Министерстве строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области считают, что принятие законопроекта о ремонте ветхого предаварийного жилья за счет фонда капремонта позволит частично решить накопленные проблемы при условии дополнительной поддержки от государства.

“Это в основном дома с маленьким количеством квартир (4-12 штук), или они являются объектами культурного наследия и накопленных взносов не хватает даже на проектные работы. Соответственно, ремонт данных домов должен проводиться с использованием средств собственников с привлечением государственной поддержки”, – сказал начальник управления ЖКХ регионального Минстроя Геннадий Щербаков.

Ударит ли по фондам

По мнению исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта Анны Мамоновой, принятие в регионах отдельных подпрограмм по ремонту предаварийного жилья не приведет к существенному перераспределению средств фондов капремонта.

“Как правило, такие дома – малоэтажные дома, людей в них проживает немного. Те взносы, которые они платят и будут использованы для ремонта, но будут проводиться только те работы, которые позволят обеспечить безопасность проживания”, – сказала ТАСС Мамонова, добавив, что не исключается использование механизма софинансирования таких работ с участием бюджетов разных уровней.

В новость внесена правка (22.11.19, 17:47 мск) – уточняются первый, второй и последний абзацы

Источник: https://tass.ru/ekonomika/7163585

Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Ремонт старого жилого фонда капитальный

Покупка квартиры в старом жилом фонде: плюсы, минусы, подводные камни и неожиданные радости

Есть очевидные вещи, которые следует оценить при осмотре любого жилья: географическое расположение, необходимость и возможность ремонта, доступность транспорта, поликлиники, магазинов, школ и детских садов, состояние дома, где находится квартира. А есть моменты, которые, рассматривая вариант покупки квартиры в СЖФ, стоит проверять с удвоенной бдительностью.

Минусы старого жилого фонда

1. Странные планировки их правовой статус.

Старый жилой фонд пережил немало поколений жильцов и изменений в законодательстве.

Предыдущие хозяева наверняка пытались улучшить своё жильё, обладая при этом разной степенью фантазии, нахальства и юридической грамотности.

В СЖФ можно встретить планировку, при которой квартира находится в левой части здания, а туалет – в правой. И эти квадратные метры абсолютно законно будут вписаны в выписку из ЕГРП и план БТИ.

Это ещё не худший вариант развития событий, потому что в подобном доме туалет, физически находящийся в одной квартире, юридически может принадлежать двум или трём соседним. Причём в объявлении о продаже обеих квартир будет написано – квартира со всеми удобствами.

Квартира на первом этаже кирпичного дома может быть расположена в цоколе с окнами на уровне земли, а кирпичным оказаться только фасад. Кухня или ванная могут быть размещены в проходных комнатах или в одной комнате, куда технически удалось провести воду.

Роскошная ванная с эрмитажным окном, чугунной печкой и лепниной на потолке может не иметь подключения к городской канализации.

2. Большая цепочка предыдущих собственников.

В истории любой квартиры квартиры могут оказаться недееспособные продавцы, недействительные доверенности на совершение сделок купли-продажи, несовершеннолетние, проживавшие на момент приватизации, лица отбывающие наказание, жильцы, не снятые с регистрационного учёта, наследники, не успевшие заявить свои права, нарушения при продаже квартиры, купленной за материнский капитал. Чем больше у квартиры было хозяев, тем выше шансы получить подобный юридический «привет» из прошлого.

3. Крыша, подвал, коридоры и коммуникации.

Старые дома, как правило, невелики, и из-за маленького количества квартир и небольшого метража аккумулируют совсем мало средств по статьям «содержание жилья» и «текущий ремонт жилья».

Из-за этого управляющую компанию практически невозможно заставить сделать качественный текущий ремонт общедомового имущества, скорее всего на текущую крышу поставят заплатку, а на капающую трубу – хомут и предложат несколько лет подождать капитального ремонта. Хорошо, если все соседи понимают, что поддержание дома в хорошем состоянии – их рук дело, и своевременно соглашаются сделать необходимый ремонт или добиться его от управляющей компании.

4. Статус памятника архитектуры.

Если дом имеет такой статус, то ремонтные работы, визуально изменяющие вид фасада, нужно согласовывать и поручать их выполнение организации, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.

Сложности могут возникнуть даже при замене окон и монтаже кондиционера.

5. Индивидуальное газовое отопление.

Если квартира отапливается индивидуальной печкой или газовым котлом, топить и следить за состоянием газового оборудования приходится самим жильцам.

Такое оборудование нельзя оставить без присмотра, поэтому долгосрочные отлучки в зимний период приходится тщательно продумывать: либо нужно просить кого-то поддерживать квартиру в тёплом состоянии, либо возвращаться в ледяное жильё, которое будет потом отогреваться несколько дней.

6. Соседи.

Из-за невысокой стоимости жилья, квартиры в СЖФ могут служить местом обитания для маргинальных личностей, в настоящее время или в прошлом. Даже если все квартиры в старом доме выкуплены приличными молодыми семьями, но в прошлом здесь был притон, неприятные «гости» могут продолжать наведываться в квартиру по старой памяти.

7. Рыночная стоимость.

Квартиры в старом жилом фонде быстро теряют в цене. Ремонт в новостройке, купленной «в цементе» повысит её цену и позволит получить прибыль. В СЖФ в случае продажи не окупится ни одна копейка затрат, произведённых на ремонт. Хорошее состояние жилья лишь позволит не отпугнуть покупателей и ускорить сделку.

8. Малая пригодность к продаже в ипотеку.

Ипотека – способ приобретения жилья, который позволил бы снизить некоторые риски и дополнительно проверить узаконенность планировки и юридическую чистоту квартиры. Однако из-за высокого износа, квартиры в старых дома редко одобряются банками. Эта же проблема возникнет и при продаже: отсеется часть покупателей, располагающих только кредитными средствами.

При наличии подобных рисков, кажется, что плюсом квартир в СЖФ является только цена, а с остальными характеристиками остаётся только смириться, утешая себя мантрой «зато не 40 минут на автобусе». Однако так ли плох старый фонд, как принято о нём судить?

Плюсы старого жилого фонда

Почти у каждого варианта жилья, будь то хрущовка, сталинка, современный монолит или кусочек старинного особняка обязательно найдутся свои преимущества.

1. Район.

Старая, дореволюционная застройка обычно приходится на самый центр российских городов.

Причём, если на магистральных улицах особнячки давно снесены и заменены более современными домами, то в тихих, зелёных переулках их осталось немало, окружённых клумбами, кустами сирени, а то и двориками, где можно оставить машину, выпустить на вольный выгул собаку или кошку, да и самому посидеть на лавочке с чаем.

Здесь ниже уровень городского шума, а открыв вечером окно можно впустить в квартиру глоток свежего воздуха, не состоящего из одних только выхлопных газов. При этом вся городская инфраструктура находится в шаговой доступности. Включая не только магазин «Магнит», садик и поликлинику, но и парк, институт и театр.

2. Состояние жилья.

Для собственников, предпочитающих интересные решения стандартным планировкам старый жилой фонд – настоящая находка. Конечно же, при условии, что он хорошо сохранился.

Высокие потолки и окна, антресоли, двухъярусные квартиры, лепнина, широкие подоконники, печки-голландки позволяют реализовать дизайн-проект, аналогичный которому можно воспроизвести только в элитном современном доме на стадии застройки.

Квартиру в старом добротном доме можно оформить, выбрав за основу скандинавский стиль, прованс, шебби-шик, лофт, получив уникальное сочетание внешнего вида и внутреннего наполнения.

3. Качество жилья.

Как ни странно, старые дома порой имеют преимущества и в этом отношении. Добротная постройка, толстые кирпичные стены, экологичные строительные материалы позволили им сохраниться в течение нескольких веков, и по сей день успешно противостоять естественному износу и погодным условиям.

В таких домах часто теплее зимой и прохладнее летом, а за счёт высоких потолков в квартирах много воздуха и света.

4. Дух эпохи.

Для людей, любящих историю, чутких ко всем её проявлениям, квартира в старом доме среди исторической застройки – это способ окунуться в атмосферу былых времён. Кованые ступени лестниц ещё помнят лёгкие шаги барышень в кринолинах, паркет – усталую походку старой няни, и как знать, не спрятан ли под широким подоконником узелок с таинственным кладом!

5. Стоимость коммунальных услуг.

Зачастую выгодно отличается от стоимости коммуналки в типовом жилье. В старых домах нет подъездов, лифтов, соответственно нет необходимости оплачивать их содержание, уборку и ремонт.

Квитанции управляющих компаний могут включать в себя всего три графы» жилья», «Текущий ремонт», «Вывоз мусора» и «Холодное водоснабжение».

Конечно, за отопление, газоснабжение, нагрев воды, придётся платить по счётчикам, однако это оплата ресурсов, фактически израсходованных на собственный комфорт.

6. Возможность расширить жилплощадь.

Нередки случаи, когда собственники квартир в старых домах оформляют чердак или подвальное помещение или выкупают соседнюю квартиру, увеличивая своё жильё. Конечно, такой вариант требует дополнительных затрат на перепланировку и ремонт, а также специальных знаний в области строительства и архитектуры и хорошей юридической подготовки.

7. Возможность поставить машину.

Дворики старых домов часто бывают просторными и запираются на ключ.

8. Соседи.

С соседями может повезти или не повезти абсолютно в любом жилье. В элитной многоэтажке можно делить тамбур с молодыми мажорами, предпочитающими разгульный ночной образ жизни, или оказаться в окружении молодых семей с круглосуточно плачущими детьми.

В старом жилом фонде соседями могут оказаться тихие интеллигентные старики, или такие же энтузиасты, осознанно выбравшие старинное жильё и отзывающиеся на все предложения по его улучшению.

Во втором случае есть шанс получить отремонтированный особняк в центре города, с крышей из металлочерепицы, газоном во дворе и стильными коваными воротами, автоматически закрывающимися по сигналу с пульта.

По этой теме
Как правильно выбрать квартиру

Данный материал не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://sdelkadrom.ru/articles/pokupka-kvartiry-v-starom-zhilom-fonde-plyusy-minusy-podvodn

Эксперты – о том, почему ветхие дома нельзя реанимировать капремонтом

Ремонт старого жилого фонда капитальный

В Москве формируется проект программы реновации жилого фонда, на месте старых зданий построят новые современные жилые кварталы. В перечень домов для ания по включению в проект программы реновации попали 4,5 тысячи построек – преимущественно панельные и блочные пятиэтажки, построенные в 1957–1975 годы.

Их состояние близко к аварийному — рассчитанный срок эксплуатации истек, в зданиях полностью изношены все коммуникации, разрушены плиты и арматура, балконы не подлежат восстановлению. Сетевое издание m24.ru опросило экспертов о том, может ли для программы существовать достойная альтернатива.

Например, способен ли капитальный ремонт продлить срок жизни старых зданий.

m24.ru/Александр Авилов

Специалисты полагают, что реанимировать пятиэтажки невозможно: даже масштабные работы не улучшат условия жизни людей. Капремонт скорее станет источником неудобств: для замены коммуникаций необходимо будет ломать стены и вскрывать полы в квартирах, а после этого жителям придется делать ремонт за свой счет. Сложные работы могут отразиться и в платежках за коммунальные услуги.

Вывести бараки из современного города

“Дома этих серий, построенные в конце 1950-х – 1970-х годах, давно устарели морально. Они строились как временное жилье. По сути это барачная архитектура, а бараки приспособлены для временного проживания. Срок службы домов был рассчитан на 20–25 лет, они уже давно утратили прочность и красоту.

Современный человек не может и не должен жить в таких домах, — считает президент Союза архитекторов России Николай Шумаков. — Любые проекты реконструкции или масштабного капремонта будут абсолютно неразумны и экономически нецелесообразны.

И в итоге эти работы обойдутся гораздо дороже, чем снос и строительство новых кварталов”.

Капремонт при всей его дороговизне и неудобстве позволит только “залатать дыры” в домах, и уж точно не улучшит качество жизни горожан, убеждены эксперты.

Заместитель руководителя Комиссии по развитию жилищно-коммунального хозяйства Общественной палаты города Москвы Валерий Семенов отметил, что ремонт сможет продлить жизнь домам максимум на 10 лет, а затем их все равно придется снести.

“Эти дома уже свое отжили, они полностью изношены. Поэтому в них нет смысла проводить капитальный ремонт. Это только доставит неудобства жителям. Например, для замены стояков, проложенных в стенах, нужно сносить стены в квартирах.

Работы по полной замене скрытых систем возможны только при стопроцентном доступе во все квартиры. Жители, естественно, его не обеспечивают, – пояснил Валерий Семенов. – Система водоотвода в этих домах установлена одна на две квартиры. Поэтому при ее замене приходится ломать стену между соседями.

Какое-то время они вынуждены жить без разделительной стенки между квартирами”.

Также эксперт указал на то, что все дома этих серий были построены без технических подвалов, и инженерные системы были вмонтированы в полы первых этажей зданий. Для их замены полы необходимо вскрывать.

“Работы проводятся без отселения жильцов. Сделать все одновременно невозможно. Кто-то заболел, кто-то не пускает, у кого-то маленькие дети, – рассказал Валерий Семенов.

– Также в этих домах уже происходит расслоение плит и арматуры. Балконы разрушены до того уровня, что их восстановить почти невозможно.

Для безопасности самих жильцов балконы нужно срезать, но собственники также против таких изменений”.

Капремонт – не только сложно, но и опасно

Эксперты отметили, что время работ могут возникнуть аварийные ситуации.

“В пятиэтажках необходимо устранять далеко не одну проблему – в домах промерзают все стены, сыплются швы и штукатурка, протекают трубы. В них все коммуникации изношены, системы не меняли с момента строительства, поэтому они требуют полной замены. Капитальный ремонт здесь не спасет. По сути, проложить заново все коммуникации (электричество, газ, канализацию, водопровод) – разрушить дом.

В большинстве домов невозможно добраться до них без сноса фундамента, а это сразу создаст аварийную ситуацию, – предостерег Николай Шумаков. – Эффект от этих работ будет примерно такой же, как от побелки барачных стен. То есть внешне дом, возможно, и станет выглядеть лучше, но внутри все останется прежним.

Поэтому такие отжившие дома нужно сносить и на их месте строить новое качественное жилье”.

Высокая стоимость работ потребует серьезных финансовых вливаний, а в итоге дома останутся такими же несовременными и некачественными.

“Так как старые дома по своей структуре не энергоэффективны, они изначально не были рассчитаны на экономию тепла.

Чтобы сделать их теплыми, комфортными, обеспечить нормальный напор горячей воды, необходимо вкладывать очень серьезные суммы.

А в итоге мы бы получили такие же некачественные и несовременные дома”, – поддержала специалистов исполнительный директор НП “ЖКХ Контроль” Светлана Разворотнева.

[URLEXTERNAL=http://m24.ru/special/renovation]Всё об обновлении жилищного фонда города Москвы – спецпроект m24.ru[/URLEXTERNAL]

В процессе стоимость капремонта ветхого дома может существенно вырасти: рабочие могут столкнуться со скрытыми проблемами, не все собственники готовы открыть квартиры для работ.

Подрядчику придется менять проектно-сметную документацию и придумывать варианты прокладки новых труб или коммуникаций только на общих территориях – увеличится размер коммунальных платежей.

При этом тепло будет доходить до квартир не сразу.

“Итоговая стоимость капремонта в таких домах непредсказуема, она может вырасти в несколько раз.

Даже когда рабочие приступают к ремонту в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, то все равно нет никаких гарантий, что работы будут идти строго по плану.

Это связано с тем, что в таких домах есть скрытые работы. Например, при замене электропроводки приходится менять сами щитки”, – пояснил Валерий Семенов.

Ради работ в пятиэтажках пришлось бы потратить больше половины средств общего фонда капитального ремонта. Ситуация в старых домах бы не улучшилась, а ремонт в более современных домах пришлось бы отложить.

“Стоимость капремонта зависит от двух факторов – степени износа дома и количества площадей общего имущества в расчете на одного собственника. Чем меньше квартир в доме и, соответственно, жильцов, тем дороже получается капремонт. Как правило, в пятиэтажках-хрущевках тех средств, которые собирают сами жители, недостаточно”, — рассказала Светлана Разворотнева.

По ее словам, ветхий жилой фонд возможно ремонтировать только за счет перекрестного субсидирования, то есть за счет средств из общего фонда, которые были собраны в других домах.

“Деньги из общего фонда в первую очередь идут на ремонт самых нуждающихся зданий — то есть в нашем случае именно на ветхие дома. Капремонт в них “съел” бы значительную долю этого фонда и забрал бы деньги у построек более новых, которые нуждаются в точечном ремонте.

То есть в этих более современных домах ремонт провели бы позже, – объяснила исполнительный директор НП “ЖКХ Контроль”.

– Кроме того, объем капремонта в таких масштабах может повлечь за собой увеличение взносов жильцов на капремонт в случае, если будет нехватка средств в общем фонде”.

Уже сейчас, отметил Валерий Семенов, программа капитального ремонта на ближайшие годы формируется без учета домов, попавших в проект реновации. Таким образом, в домах, где ремонт был запланирован в 2018–2019 годах, работы начнутся раньше.

Почему столице не подходит европейская модель обновления малоэтажек

Районы пятиэтажек — часть градостроительной среды многих городов Европы. Например, в Берлине пятиэтажки реконструируют и надстраивают мансардами. К ним пристраивают лифты, меняют и утепляют фасады, подъезды и входные группы.

В столице, как утверждают эксперты, такой подход применить невозможно. “Пятиэтажки в Германии были построены с расчетом на гораздо больший срок службы. Несущая способность наших домов уже полностью сошла на нет, как и все коммуникации. Поэтому любые реконструкции будут абсолютно неразумны и экономически нецелесообразны”, – пояснил Николай Шумаков.

С ним согласен урбанист и социолог Петр Кудрявцев. “При всей уникальности подобные проекты реконструкции пятиэтажек для нас не очень подходят. Во-первых, качество домостроения в 1960–1970-х годах – да и сейчас – в Германии, Австрии, других странах Западной Европы выше.

Но главный аргумент – в данном случае не работает экономика. Надстройка дополнительных этажей не только не делает проект доходным, но даже не покрывает базовые расходы.

А в Европе подобные проекты всегда сопровождались строительством высотных объектов для уплотнения застройки”, — рассказал он.

По мнению эксперта, никакая реконструкция ветхого жилого фонда не смогла бы улучшить условия жизни горожан, а для реализации проектов нужно было бы отселять жильцов.

“Теоретически в оставшихся пятиэтажках можно было бы пристроить лифт, оставить не более двух квартир на этаже (в случае, если это позволит конструктив), изменить планировку подъездов, заменить все коммуникации и поменять балконы. Это повысит стоимость жилья на 35–50 процентов, – предположил Петр Кудрявцев. – Но останутся потолки высотой 2,6 метра, а кардинально изменить планировку квартир все равно невозможно”.

Исключение, подтверждающее правило – удачно надстроенная малоэтажка

В Москве есть один пример реконструкции дома с надстройкой. Это кирпичная четырехэтажка 1958 года в Савеловском районе на улице Мишина, которая превратилась в современный

девятиэтажный дом.

Однако этот проект профинансировали сами жильцы, чтобы удешевить его, реконструкция проводилась без отселения.

Департамент градостроительной политики города Москвы на протяжении трех лет занимался ее методическим сопровождением.

“Получен огромный опыт, единственный в России. Но есть все основания сделать вывод, что метод не нашел, и вряд ли в дальнейшем сможет найти, широкого применения. Он эффективен только при точечном использовании, как один из способов реновации, основанный исключительно на частной инициативе самих жильцов”, – пояснил начальник управления ГКУ “Мосградцентр” Сергей Крюков.

Такой проект можно реализовать только в том случае, если нет градостроительных и технических ограничений. К тому же его должны поддержать две трети собственников квартир.

“Опыт в Москве показал, что это в первую очередь социальный эксперимент. Такой способ реновации жителям категорически нельзя навязывать. Собственники помещений должны быть сами мотивированы на реконструкцию без отселения, должны четко понимать, во имя чего им предстоит на протяжении нескольких лет жить в фактически строящемся доме”, – подчеркнул Сергей Крюков.

Департамент получил от жильцов заявки на реконструкцию с надстройкой по 456 адресам. Они были обследованы, и реальная возможность реализовать проект нашлась только в 46 домах. Только в пяти из них собственники в итоге проали за реконструкцию, два из них получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Панельные пятиэтажки невозможно реконструировать без отселения жителей, которое сделает проект в разы дороже.

Если же говорить о градостроительных ограничениях, одно из важнейших – необходимость расширить земельный участок для дома. В большинстве случаев это невозможно, так как новая зона задевает красные линии подземных коммуникаций, улично-дорожной сети, метрополитена. Если в непосредственной близости стоят другие жилые дома, проект придется согласовать и с их жильцами.

История вопроса

7 февраля муниципальные образования Москвы обратились к Сергею Собянину с просьбой рассмотреть возможность продления программы сноса пятиэтажек. Вопрос был поднят из-за того, что при ремонте домов возникли трудности. Пятиэтажки 1960-х годов постройки имеют конструктивные особенности, которые не позволяют провести капитальный ремонт без создания для жителей дискомфорта.

16 февраля Общественная палата на заседании пришла к выводу о невозможности проведения ремонта в большинстве многоквартирных домов данного типа и обратилась к Сергею Собянину с просьбой о разработке программы сноса пятиэтажных домов.

22 февраля Владимир Путин на встрече с Сергеем Собяниным порекомендовал мэру снести все “хрущевки” в столице.

Президент России выразил уверенность, что на месте старых пятиэтажек следует возвести новое жилье. Путин отметил, что сноса ожидают жители города.

Сергей Собянин заявил, что московские власти готовы разработать закон о сносе ветхих пятиэтажек и решить все финансовые вопросы самостоятельно.

20 апреля Госдума приняла в первом чтении законопроект о реновации жилья в Москве. За принятие законопроекта проали 397 человек, против – 4, один воздержался. В настоящее время разрабатываются поправки ко второму чтению, которые будут в полной мере учитывать интересы граждан.

Голосование по включению ветхих домов в проект программы реновации жилья открылось 14 мая и завершится 15 июня. Подробнее о том, как проать и что делать, если ваш дом не включен в перечень, читайте в материале m24.ru.

Уже известно, что новые дома построят из монолита или современных панельных конструкций с высокой энергоэффективностью и возможностью внутренних перепланировок. В новостройках увеличится площадь помещений общего пользования, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтовых шахт, коридоров и подвалов. Подробнее читайте в материале m24.ru.

17 мая Мосгордума приняла закон о дополнительных гарантиях жителям домов, сносимых в рамках программы реновации жилфонда столицы. Документ содержит 12 дополнительных гарантий для участников программы.

Источник: https://www.m24.ru/articles/kapitalnyj-remont/18052017/139965

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.