+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

Содержание

Разбираемся когда обязателен нотариус при покупке квартиры. С примерами

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Здравствуйте. Обязательное удостоверение сделки купли-продажи квартиры может быть как «по вине» покупателей, так и «по вине» продавцов. Здесь разобрала эти ситуации, но только по сделкам на вторичном рынке. В статье я учла изменения в законодательстве, которые вступили в силу 31 июля 2019 года.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Нотариус обязателен в этих случаях

  1. В покупаемой квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники.

    Если в покупаемой квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, то такая сделка купли-продажи подлежит удостоверению у нотариуса.

    Не важно принадлежит только доля или вся квартира. В п. 2 ст.

    54 Федерального закона N 218-ФЗ написано — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

    Как удостоверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    РАЗВЕРНУТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: Олег решил купить себе квартиру. Подобрал себе вариант, где одним из продавцов является несовершеннолетний. Сторонам придется обращаться к нотариусу, чтобы он оформил им договор купли-продажи в нотариальной форме.

    Пример №2: Супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру в совместную собственность на двоих. Подобрали себе вариант, где одним из продавцом является недееспособный. В их случае договор должен быть только в нотариальной форме.

  2. Редкий случай — Если супруги покупают квартиру и оформляют ее в долевую собственность.

    По закону супруги обязаны оформлять покупаемую недвижимость в совместную собственность — ст. 33 СК РФ. Если супруги хотят оформить недвижимость именно в долевую собственность, то без нотариуса им не обойтись. Это называется договорным режимом имущества супругов — глава 8 СК РФ.

    В этом случае у нотариуса нужно оформить один из двух документов — договор купли-продажи в нотариальной форме или брачный договор (тогда договор купли-продажи достаточно в простой форме).

    Если к нотариусу и так придется обращаться из-за ситуации у продавцов (подробнее), то проще и дешевле оформить у него нотариальный договор купли-продажи (брачный договор не потребуется).

    В остальных случаях лучше выбрать брачный договор, в котором нотариус пропишет, что квартира будет оформлена у супругов в долевую собственность. При удостоверении брачного договора, договор купли-продажи может быть в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

    РАЗВЕРНУТЬ ПРИМЕР ↓

    Супруги Владимир и Оксана покупают квартиру. Оформить ее они хотят именно в долевую собственность, а не в совместную. Подобрали себе вариант, где одним из продавцом является несовершеннолетний. В их случае и так обязательно оформлять договор купли-продажи в нотариальной форме, поэтому им не нужно дополнительно оформлять брачный договор.

    Информация для покупателей с материнским капиталом

    Если семья использует материнский капитал для покупки недвижимости, то по п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.

    2006 N 256-ФЗ для них есть обязательное условие — покупаемая недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность на всех членов семьи с определением каждой доли по соглашению.

    А как я писала выше, супруги могут изменить режим совместной собственности на долевую, только удостоверив у нотариуса брачный договор или договор купли-продажи. Но есть хитрость.

    Покупатели с материнским капиталом могут не идти к нотариусу если укажут в договоре купли-продажи, что доля супругов будет оформлена в совместную собственность. Тоже самое нужно указать и в заявлении на регистрацию сделки в МФЦ.

    Например: у каждого ребенка доля будет по 1/5, а оставшееся доля в 3/5 оформляется супругами в совместную собственность. Это можно сделать на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет.

    Но и здесь есть исключения.

    Провернуть схему с оформлением совместной собственности не получиться: 1) если супруги покупают квартиру в ипотеку, т.к. не все банки желают давать ипотеку с одновременным выделением долей детям. Здесь супругам придется оформить недвижимость только свою собственность.

    И только после погашения ипотеки можно выделить доли детям. 2) если материнским капиталом воспользовался родитель-одиночка. В этом случае покупаемая квартира оформляется в долевую собственность на всех членов семьи или в личную собственность родителя, если берется ипотека.

    РАЗВЕРНУТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: После рождения второго ребенка супруги Владимир и Светлана решили воспользоваться мат.капиталом на покупку квартиры. По условиям выдачи мат.капитала квартира должны быть оформлена ими на всех членом семьи с указанием конкретной доли каждого. Выделить доли детям решили по 1/6, а каждому супругу по 1/3. Подобрали себе вариант.

    Все продавцы квартиры взрослые и дееспособный. Но сторонам идти к нотариусу не нужно. Им достаточно оформить договор купли-продажи в простой форме. В нем нужно указать, что первому и второму ребенку будут доли по 1/6, а оставшееся доля в 2/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих.

    Тоже самое нужно указать и в заявлении при регистрации сделки в МФЦ.

    Пример №2: После рождения второго ребенка супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру и воспользоваться мат.капиталом. Доли детям решили выделить по 1/5, а супругам по 3/10.

    В покупаемой квартире оказалось, что есть доля несовершеннолетнего. В их случае нотариус обязателен.

    Он оформит им нотариальный договор купли-продажи, в котором укажет конкретные доли каждого члена семьи — детям по 1/5, а супругам по 3/10.

Когда нотариус необязателен

Здесь уже от обратного. Сделку необязательно удостоверять у нотариуса: 1) если в покупаемой квартире все собственники взрослые и дееспособные — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; 2) Любой покупатель, кроме супругов, которые хотят оформить квартиру в долевую собственность.

В таких случаях договор купли-продажи подойдет в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробнее.

Участники сделки могут по желанию нотариально удостоверить сделку. Обычно так поступают когда есть опасения, что кто-то захочет оспорить сделку. Нотариус выступает в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными.

Как удостоверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

РАЗВЕРНУТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: Андрей решил купить себе квартиру. Подобрал себе вариант, где все продавцы совершеннолетние и дееспособные. К нотариусу идти необязательно.

Пример №2: Супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру в совместную собственность на двоих. Подобрали себе вариант, где все продавцы взрослые и дееспособные. Идти к нотариусу не нужно. Им достаточно оформить договор купли-продажи в простой форме.

Пример №3: Супруги Олег и Марина решили купить квартиру, но оформить ее только в собственность Олега. В покупаемой квартире есть доля несовершеннолетнего, поэтому обязателен только нотариальный договор купли-продажи. Об этом писала выше.

Пример №4: Сергей с сестрой покупают квартиру. В ней все собственники взрослые и дееспособные, поэтому в нотариальную контору идти необязательно.

Если договор подойдет в простой форме — обратитесь к юристу

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.

Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/objazatelen-li-notarius

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

ФЗ № 218, регламентирующего вопросы регистрации собственности, в ч. 1 ст. 42 речь идет об обязательном нотариальном удостоверении сделок отчуждения долевых частей, то есть это может быть как продажа части квартиры, так и ее дарение.Вернуться ○ Перечень документов, необходимых для предоставления нотариусу.

Если вы хотите купить квартиру, кроме паспорта, предъявляемого для удостоверения личности нотариусу, собственно ничего больше не понадобится, если только вы не оформили кредит в банке или используете деньги материнского капитала, получили финансовую помощь из бюджета, либо воспользовались бюджетным займом.

В таком случае нужно:

  1. Кредитном учреждении взять копию договора.
  2. Если жилье приобретается за счет средств материнского капитала, к сертификату на его получение необходима выписка о наличии на счету денежных средств.

Это значит, что он должен оставить запись, поставить свою печать и также подпись с расшифровкой.

  • После этого документ можно считать заверенным.
  • Статья 163 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделки
  1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
  2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Оформление квартиры у нотариуса: необходимая мера или лишние траты

Перечень документов необходимых для оформления купли-продажи которые надо предоставить нотариусу Предоставить нотариусу необходимо целый пакет документов:

  • паспорта сторон;
  • техническую документацию на квартиру;
  • свидетельство о праве собственности;
  • составленный договор;
  • согласие на осуществление сделки других собственников, или супруга;
  • справка выписка со счёта, которая свидетельствуют о том, что покупатель в состоянии приобрести недвижимость.

СОВЕТ: Дополнительно по запросу сторон могут предоставляться и такие документы, как например выписка из кадастровой палаты или домовой книги.

Продажа квартиры через нотариуса

При каких операциях с недвижемостью нужен нотариус? Согласно с законодательством РФ в присутствии нотариуса должны оформляться следующие виды сделок:

  • С наличием доли в общей собственности;
  • Касающихся отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у особы несовершеннолетней или особы ограниченно дееспособной;
  • Связанных с распоряжением недвижимостью, в которых лица действуют на основании доверительного управления или права опеки;
  • Касающихся раздела супругами имущества, нажитого в браке.

Другими словами, оформление нотариально требуется в тех случаях, когда ситуация является спорной или существует вероятность нарушения прав одной из сторон правовых отношений.

Безопасное оформление купли-продажи

Одна сторона договора попросту перечисляет деньги на депозит нотариуса, а он уже после регистрации права собственности перенаправляет их на счет второй стороны.

Подобные услуги обеспечивают максимальную безопасность и сохранность денежных средств, так как нотариальный депозит защищен от банковского банкротства. К тому же, зачастую услуги нотариального депозита стоят в разы дешевле, нежели услуги банка.

Что должно быть в нотариальной конторе? Стоит заметить, что все нотариальные конторы вносятся в специальный реестр РФ.

Чтобы убедиться в наличии интересующего нотариуса в данном реестре, необходимо лишь ввести его данные (фамилия, имя, отчество) в поисковик официального сайта Федеральной нотариальной палаты. Если поисковик выдаст контакты (адрес, телефон) зарегистрированной на данное имя нотариальной конторы, то можно смело в нее обращаться.

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

Обеспечение нотариусом безопасности сделки осуществляется путем предварительной проверки всех документов, диалога с обеими сторонами с целью удостовериться в их осознанности и предупредить о последствиях договора.

Нотариус, будучи профессиональным юристом, преследующим только правовые интересы граждан страны и самого государства, должен обязательно убедиться в том, что обе стороны осознают характер сделки и действуют по своей воле, без принуждения.

Если сравнивать нотариуса и риелтора или любого другого специалиста в недвижимости, то первый является лицом незаангажированным, нейтральным — его основной задачей является соблюдение всех правил и процедур заключения сделок.

Такая скрупулезность и объективность обусловлена повышенной правовой силой документа, заверенного нотариально. Подобный документ позволит в дальнейшем избежать произвольного оспаривания сделки.

Liveinternetliveinternet

Также стоит отметить, что за все свои профессиональные действия представители этой профессии отвечают материально. В случае неправоты или неправомерности своих действий нотариус будет обязан возместить издержки и нанесенный ущерб сторонам договора на все 100%. Залогом материальной ответственности нотариуса перед своими клиентами являются:

  • Страховка профессиональной ответственности нотариуса;
  • Коллективное страхование нотариальной палаты региона, к которой относится конкретный нотариус;
  • Личные активы нотариуса;
  • Средства Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

Другие гарантии нотариуса Как говорилось выше, на сегодняшний день нотариальные конторы могут предоставить высокий уровень сервиса и целый ряд дополнительных услуг.

Ну, а если речь идет о стандартной «хрущевке» в Москве стоимостью в 9 млн. р., то тариф на оформление такой купли-продажи составит 23 тыс. р. Еще одной составляющей конечной таксы на услуги нотариуса является тариф на правовые и технические услуги нотариуса. Подобного рода услуги являются неотъемлемой частью всей работы нотариуса.
В их список входят:

  • Разработка проектов документов;
  • Корректировка и анализ предоставленных клиентом проектов;
  • Экспертиза предоставленных документов на соответствие действующему законодательству;
  • Проверка соответствия содержимого документов намерениям и желаниям клиентов;
  • Технические моменты создания, распечатки и хранения документов;
  • Сверка данных в документах с электронными реестрами.

Такого рода расценки и тарифы ежегодно корректируются и устанавливаются региональной нотариальной палатой.
Что входит в нотариальное сопровождение сделки

  1. Сторонами формируется пакет документов.
  2. Осуществляется явка в нотариальную палату.
  3. Документы подаются на рассмотрение нотариусу.
  4. Проводит беседу со сторонами, что бы определить их дееспособность, а также правовую характеристику для сделки.
  5. Составляется договор.
  6. Регистрируется в Росреестре.
  7. Далее происходит передача средств и получение документов по сделке.

Кто будет оплачивать? Оплату осуществляет заинтересованное лицо. Договор может прописывать не только детали сделки, но и порядок оплаты услуг. Например, несмотря на то, что по общему обыкновению оплачивает услуги продавец, стороны могут обговорить, что сделать это должен покупатель.
Однако, данный пункт должен быть прописан в договоре, чтобы быть исполненным.

Такое положение вещей можно легко объяснить стремлением государства предупредить любого рода мошенничество, и избежать в последствие большого количества судебных разбирательств.

К списку необязательных нотариальных процедур относятся все остальные распространенные сделки с недвижимостью (обмена, купли-продажи, дарения и т.д.).

Но и для подобных договоров нелишним будет нотариальное оформление, так как оно защитит права и интересы всех сторон, а также обеспечит гарантированную подлинность и точность правовых документов.

Обеспечение нотариусом безопасности сделок Такая задача является первостепенной в работе нотариуса. Особенно это важно в сделках с недвижимостью, когда речь идет о больших суммах и крышей над головой.

  • Кроме того, нотариус заверяет , ведь это необходимо для того, чтобы придать ей законную силу.
  • Своей подписью в бланке, нотариус подтверждает факт того, что стороны являются правоспособными, дееспособными.

Заверение договора Заверение договора происходит в соответствии с процедурой:

  1. Для начала нотариус знакомится с текстом уже составленного документа.
  2. После этого нотариус задаёт сторонам вопросы, которые касаются основных этапов сделки.
  3. После того, как стороны дали свое согласие на соответствие пунктов договора, нотариус проверяет документы на соответствие действительности.
  4. Подтверждением факта удостоверения является наличие соответствующей надписи, которая скрепляется печатью в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса.

Нотариус тоже должен проверить законность сделки, ведь в случае, если нарушены права несовершеннолетних, сделка не будет осуществлена.

В такой ситуации необходимо явиться к нотариусу для того, чтобы договор, прежде чем будет зарегистрирован в Росреестре, получил соответствующее заверение.

Стороны могут обратиться к нотариусу для того, чтобы проверить правильность составления акта, а также убедиться в том, что права граждан они будут нарушены подобной сделкой.

Кому в первую очередь необходим специалист по заверению – продавцу или покупателю? Услуги нотариуса необходимы одновременно и продавцу, и покупателю.
Однако, все зависит от конкретно взятой ситуации. Например, в случае, если речь идет о приобретении недвижимости с использованием кредита или со средствами материнского капитала, то лучше всего обратиться к нотариусу для защиты прав продавца.

Источник: https://dtpstory.ru/obyazannost-notariusa-po-proverke-dokumentov-pri-kuple-prodazhe-kvartiry/

Покупка квартиры через нотариуса: как происходит сделка

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.

Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг.

Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

  • касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
  • когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
  • недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
  • имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Скачать образец нотариального договора купли-продажи.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт sitysakh.ru

Риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни.

Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону.

В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

  • предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
  • документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
  • согласие супруга на продажу;
  • согласие супруга на покупку;
  • разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
  • материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
  • кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
  • сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

ДействиеМежду родственникамиМежду посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.  3 тыс. руб. + 0,2% от суммы3 тыс. руб. + 0,4% от суммы
Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб.7 тыс. руб. + 0,2% от суммы
Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб.23 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дниДействие
3/1При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве/если документы поданы в электронной форме
5При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Подробнее о заверении в видео

Обсуждения закрыты для данной страницы

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-cherez-notariusa/

Оформление купли продажи квартиры через нотариуса: цена и сроки

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

Для ряда сделок достаточно простой письменной формы договора, оформленного на бумаге и скрепленного подписями сторон. В иных ситуациях нужно дополнительное заверение у компетентного лица. Сегодня подробнее рассмотрим оформление купли продажи квартиры через нотариуса.

Нужен ли нотариус

Договор купли продажи квартиры по общему правилу подписывается в простой форме – то есть обычно обращаться к нотариусу при продаже квартиры не нужно. Для участников это означает экономию денежных средств, ведь услуги нотариата оцениваются определенными тарифами.

Для оформления простой не осложненной сделки достаточно:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • передать квартиру по передаточному акту;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре;
  • окончательно рассчитаться за квартиру и оформить платежные документы.

Все эти шаги стороны могут совершить самостоятельно. В итоге получится вполне законное оформление прав собственности на квартиру без нотариуса.

При желании они могут обратиться за оформлением сделки купли продажи квартиры у нотариуса. Это позволит обезопасить продавца от риска неоплаты, а покупателя – от риска получить обремененную интересами третьих лиц квартиру. Однако в некоторых ситуациях нотариальное заверение является строго обязательным.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

  • если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
  • если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Порядок оформления

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Необходимые документы

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
  • свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
  • разрешение органа опеки на продажу;
  • документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
  • правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
  • технический паспорт квартиры;
  • справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
  • если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
  • если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как составляется и подписывается договор

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

  1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
  2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
  3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
  4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Скачать ДКП для продажи квартиры через нотариуса.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

  • самостоятельно через МФЦ;
  • в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

  1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
  2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
  3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
  4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Сколько стоит нотариальное оформление

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

  • нотариальный тариф;
  • технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» — в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус. Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи.

Кто оплачивает

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Риски и гарантии

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

  • проверит дееспособность сторон;
  • оценит правовую чистоту сделки;
  • посмотрит отсутствие обременений и арестов;
  • составит грамотный текст договора;
  • проконсультирует при передаче средств;
  • оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

  • извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
  • составляет согласия супругов на куплю продажу;
  • запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
  • составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
  • проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
  • предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
  • проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-notariusa.html

Пять недостатков нотариальной проверки юридической чистоты жилья

Обязанность нотариуса по проверке документов при купле продаже квартиры

На рассмотрение Госдумы подан проект закона, согласно которому, все сделки по переходу прав собственности на жилье нельзя будет зарегистрировать без нотариуса…

По словам разработчиков документа, если нотариусы в обязательном порядке будут участвовать в оформлении сделок, количество оспариваемых сделок снизится, а граждане будут надежнее защищены от мошенников.

Но обращаясь к случаям нотариального заверения сделок, нет оснований считать, что это существенно изменит текущую ситуацию. Как правило, покупатели надеются на тщательную проверку истории приобретаемого жилья и контроль безопасности самой сделки нотариусами.

Однако нередко в таких случаях люди лишаются и денег, и квартиры.

Адвокат Олег Сухов в интервью порталу недвижимости Superrielt.ru развеял популярные мифы об эффективности нотариальной проверки юридической чистоты недвижимости.

Миф №1. Нотариус найдет все юридические изъяны объекта недвижимости

Это маловероятно. Изучать все детали истории жилья с момента его постройки не входит в обязанности сотрудника нотариальной конторы. Задача нотариуса – проконтролировать чистоту конкретной сделки, которую он удостоверяет.

Для этого достаточно проверить подлинность документов, удостовериться, что участники сделки дееспособны, убедиться, что при сделке соблюдены интересы третьих лиц, продавец завладел квартирой на законных основаниях и вправе распоряжаться имуществом без каких-либо ограничений.

С одной стороны, лучше сделать хотя бы поверхностную проверку, чем вообще никакой. Так можно узнать, кто является настоящим собственников квартиры, кто в данный момент зарегистрирован на жилплощади, не находится ли объект в залоге или под арестом, дал ли второй супруг согласие на сделку.

С другой стороны, прежде чем зарегистрировать сделку, Росреестр проанализирует все эти сведения, при этом множество потенциальных проблем так и останутся неизученными. В частности, наличие детей, права которых были нарушены при приватизации квартиры.

Если процедуру приватизации проводили в начале 90-х годов, и ребенок не попал в число владельцев, по достижении совершеннолетия он в любой момент может в судебном порядке потребовать свою долю в жилье.

Еще одной угрозой могут стать временно выбывшие граждане. Это люди, которых сняли с учета на период службы в армии, лишения свободы или длительного лечения. По возвращении домой они имеют законное право поселиться по прежнему адресу. Причем смена хозяина их вряд ли остановит: прежние жильцы часто вселяются по решению суда.

На первый взгляд, подобных случаев легко избежать – стоит только потребовать у продавца обычную и архивную выписку из домовой книги. Документ содержит информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире прежде, с указанием даты и причины выписки. Но проблема в том, что нотариусы не запрашивают эти документы.

Приведем еще один пример: продавец получил квартиру в подарок от восьмидесятилетней бабушки.

В этом случае лучше дополнительно ознакомиться с заключением о дееспособности пожилой женщины, однако в нотариальных конторах, как правило, не изучают информацию так глубоко.

Вывод напрашивается сам собой: благодаря нотариальной проверке можно выявить явные недостатки объекта, но чтобы обнаружить все проблемы, её недостаточно.

Миф №2. Если сделка заверена нотариусом, её нельзя будет признать недействительной

Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так  же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме.

Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит.

Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке.

Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.

Миф №3. Нотариальная проверка гарантирует защиту от мошенников

Это не так. Даже если нотариусы тщательно изучают документы, предоставленные сторонами сделки, они не всегда в состоянии определить их подлинность. В конторе, конечно же, смогут выявить «филькину грамоту», содержащую множество исправлений и, как говорится, сделанную на коленке.

Но высококлассные аферисты могут достаточно хорошо подделать документ. Например, недавно в Москве мошенник продал квартиру сразу нескольким покупателям. Аферист настолько качественно сфабриковал документы, что судебным экспертам удалось выявить фальшивку только со второго раза.

Что уже говорить о сотрудниках нотариальных контор. К слову, нотариус также не спасет от двойной продажи. В регионах до сих пор популярна следующая схема: мошенники вклеивают в паспорт реального собственника квартиры чужую фотографию, делают дубликаты документов на объект и заверяют сделки купли-продажи у разных нотариусов.

Когда покупатели передают деньги за квартиру, аферисты исчезают в неизвестном направлении.

Миф №4. Если клиент лишился квартиры по вине нотариуса, тот обязан возместить ущерб

Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.

Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11243/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.