+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году

Содержание

Дом на двух собственников: как оформить раздел | AMMIS

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году

Время прочтения – 5 минут

Разделить жилой частный дом и земельный участок, на котором он находится, задача непростая. И с юридической, и с практической точки зрения. Однако это бывает часто необходимо сделать, например, в результате долевой приватизации, получения наследства или развода. Какие же правила существуют в российском законодательстве, чтобы поделить индивидуальный дом на две части? 

Что говорит закон

Гражданский кодекс РФ (статья 133) говорит, что большинство объектов недвижимости нельзя разделить. К земельным участкам это не относится. К жилым домам – в отдельных случаях. Некоторые частные дома разделить можно, некоторые — нельзя. Поэтому суд и экспертиза подходит к вопросу о разделе дома индивидуально. 

Однако с юридической точки зрения все просто. Любое имущество может быть поделено на доли, в том числе дом. И практика такова, что сначала нужно поделить дом на две части юридически, а только потом делить имущество в натуре. Причем начинать раздел нужно с самого сложного — с самого дома. Земельный участок будет поделен потом в соответствии с тем, как поделили дом.  

Чтобы юридически разделить дом на двух хозяев, нужно следовать следующей инструкции:

  1. Подготовить необходимые документы.
  2. Определить доли каждого владельца.
  3. Согласовать проект дома с двумя входами.
  4. Юридически оформить разделение дома.

Выделение долей 

Чаще всего раздел дома на двоих происходит в результате развода. В этом случае бывшие супруги получают ровно по 50% (если иное не предусмотрено брачным договором или соглашением). Доли выделяются на основе личного соглашения или в суде. 

Другой часто встречающийся вариант — наследники. Тут вопрос долей определяется в свидетельстве о праве на наследство.

После юридического выделения долей владельцам выдается свидетельство. В нем указано, что каждый владеет половиной такого-то дома (аналогичное свидетельство выдается и на земельный участок). При этом дом остается единым объектом, у него один адрес и кадастровый номер.

Важно!

Владельцы долей могут делать с ними, что хотят, распоряжаться с нею точно так же, как с целым домом: продать, подарить, завещать. Единственный нюанс: при продаже доли на ее покупку имеют право первыми претендовать совладельцы дома (статья 250 ГК РФ).

Зачем нужно делить дом в натуре

Если раздел дома происходит в результате конфликта между собственниками, например, развода, то в будущем это, конечно, затрудняет решение вопросов, связанных с регистрацией новых людей в доме, с проведением ремонта, обновлением инженерных сетей. Достичь согласия и поддерживать хорошие отношения совладельцам дома бывает непросто.  Поэтому часто встает вопрос о том, чтобы урегулировать этот процесс.

Самое просто — заключить соглашение. Собственники находят компромисс и совместно определяют правила использования дома и земли. Закон это разрешает.

Правила оплаты «коммуналки», проведения ремонта, эксплуатации инженерных сетей и другие вопросы можно обговорить устно или записать.

Письменное соглашение рекомендуется заверить у нотариуса, тогда на него можно будет сослаться в суде.  Образцы подобных соглашений легко найти в интернете.

Однако не всегда этот подход решает проблему. Если соглашения между владельцами долей не достигается, можно прибегнуть к натуральному разделу дома.

Тогда из одного дома будет получено два самостоятельных объекта жилой недвижимости. Это уже не общее долевое имущество, это два собственника.

Части дома изолированы друг от друга, каждый собственник получает отдельный дом, несет все расходы на ремонт и прочее.

Трудности с натуральным разделом

Но физически можно разделить не каждый дом. Иногда дом просто может разрушиться, если начать делить его пополам.    

Важно!

Подробно процедура разделения дома оговорена в пленуме Верховного суда РФ № 4 от 10 июня 1980 года (редакция по состоянию на 6 февраля 2007 года).

Там говорится, что каждая половина дома при разделе должна иметь:

  • Хотя бы одно жилое помещение, пригодное для проживания.
  • Минимальный уровень удобств.
  • Отдельный выход.

Не подлежат натуральному разделу дома в аварийном состоянии и те, в которых не решен вопрос с инженерными сетями. Если в доме всего одна комната, то разделить его на две части невозможно. Поэтому единственное, что остается владельцам долей — пытаться достичь соглашения о порядке использования дома. 

Конечно, можно прибегнуть к перепланировке или реконструкции дома. Если перепланировка существенно изменяет конструкцию дома, на нее нужно получить разрешение у местных органов власти, а затем согласовать проведенные работы с пожарным надзором, БТИ и Роспотребнадзором.

Важно!

Согласовывать строительство двух отдельных входов в дом нужно не всегда. Если это не затронет несущих конструкций и не повлияет на безопасность дома, обращаться за разрешение в администрацию не надо.

Чтобы грамотно разделить дом в натуре, можно обратиться в профессиональные архитектурные бюро. Они помогут составить проект разделения жилой площади и создания двух отдельных входов.      

Оформляем документы натурального раздела

Натуральный раздел можно оформить двумя путями – по обоюдному согласию и через суд.

1. По обоюдному согласию

В этом случае все совладельцы согласились с тем, чтобы провести натуральный раздел. Закажите отдельные технические паспорта (планы) у кадастрового инженера — на половины дома и на половины участка.

Затем нужно заключить соглашение о разделе дома и участка и заверить его нотариально. Если вы решили поделить дом не пропорционально владению долями (то есть кому-то отойдет больше фактически площадь, чем у него есть юридически), то нужно также прописать компенсацию.

Затем надо отнести в Росреестр следующие документы:

  • Паспорта заявителей;
  • Заявления о проведении регистрации объектов недвижимости;
  • Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок каждого из хозяев;
  • Технические планы (паспорта) на части дома и части земельного участка;
  • Соглашение между собственниками о разделе дома и земельного участка.

Через две недели собственникам выдадут новые свидетельства о праве на обособленные части дома и разделенные земельные участки.  

2. Через суд

Если полюбовно решить вопрос не удалось, то можно обратиться в суд.  Инициатор – один из собственников – подает иск о выделе доли.

Лучше всего сразу предоставить в суд готовый вариант раздела дома с оформленными техническими паспортами. В этом случае строительная экспертиза судебная только подтвердит, возможно ли осуществить ваш проект. И дальше суд уже постановит варианты выплаты компенсации, если доли делятся не равно, и так далее.  

Если же вы не подготовите проект раздела дома, то суд передаст эту задачу эксперту. Стоимость такой экспертизы обойдется вам недешево, при этом не обязательно, что эксперт будет усерден в поисках лучшего варианта раздела и перепланировки дома. 

Вывод

Итак, раздел дома между двумя собственниками вполне возможен. Юридически выделить доли просто. Однако совместное использование одного дома на практике создает много проблем.

Особенно если к разделению дома пришлось прибегнуть в результате развода, что случается чаще всего.

Чтобы иметь больше свобоы в использовании своей части дома и земельного участка, можно прибегнуть к натуральному разделу, с отдельным входом и изолированными помещениями.

Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://lipeckaya.ammis.ru/articles/article170

Как разделить целый дом на две части?

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году
Частный дом на двух собственников — большая проблема. Соседи живут раздельно, но сильно зависят друг от друга: делят счета за коммуналку и вместе ходят в органы власти, чтобы прописаться или узаконить пристройку. В статье мы расскажем, как правильно оформить реальный раздел и не запутаться в бумагах.

Хлопоты с оформлением документов иногда затягиваются на несколько месяцев, а затраты измеряются в десятках тысяч рублей. Некоторые не выдерживают волокиты, продают свою долю и покупают другой дом. Поэтому для начала подумайте, действительно ли вам нужен реальный раздел.

Вот два случая, когда раздел дома оправдан:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c6fcc541a9edd00c0d743f7

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Когда технические документы на каждый из полученных участков будут готовы, переходите ко второму этапу.Вторым этапом в разделе, будет посещение федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.Подав туда документы, которые вам сделала организация по земельным работам (геодезисты), вам выдадут кадастровый паспорт на каждый из участков.

Для сдачи актов межевки составляется акт, который передается хозяину земли. Места их расположений отмечается на схеме плана межевания и не может изменяться с течением времени. В случае изменения таких знаков для нарушителя предусматривается наказание в виде штрафа.

Как разделить здание на два с отдельным входом

Если наследники или сособственники не пришли к взаимному согласию о разделе дома в натуре или о его продаже для получения доли каждого в денежном эквиваленте, а также если дом невозможно разделить в натуре, все разногласия решаются в Арбитражном суде.

С первым вариантом все понятно, в данном случае владельцы недвижимости сами определяют то, какими именно помещениями они будут владеть и где будут проходить границы владений.
Таким образом, данный процесс может занять от 2 месяцев до полугода. Основное условие для беспрепятственного обособления частей земельного участка является добровольное согласие хозяев дома.

Раздел жилого дома в 2018 году

Помочь найти такое архитектурное бюро и подготовить всю необходимую документацию может помочь опытный юрист соответствующей квалификации.

Следует отличать понятия юридического раздела имущества и его фактического деления. Прежде чем осуществлять разграничение имущества в натуре, необходимо осуществить юридически значимые действия.

Сталкивались ли Вы с такой проблемой. Подскажите, что следует предпринять для регистрации права: нужно ли менять назначение земельного участка; нужно ли дом признавать многоквартирным…?

Семьи, сталкивающиеся с вопросом обустройства дома с парой выходов, должны обратить внимание на то, что нужно заниматься не только физической стороной ремонта, но и юридической.

Как разделить жилой дом или квартиру

Эта процедура выполняется кадастровыми инженерами. В ходе мероприятия происходит выделение в натуре определённой части земли и составляется план на оба образовавшихся надела.

Относительно признания жилого дома жилым домом блокированной застройки ссылаются на часть 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, согласно которой каждый блок должен располагаться на отдельном зем.участке.

А наш земельный участок неделимый.
В 2016 году бывшие супруги по соглашению разделили жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРП.

На образовавшиеся изолированные части подготовлены технические планы.

А что касается позиции руководителя о том, что он и по решению суда не будет производить регистрационные действия, так это он «намекает» на ответственность по ст. 315 УК РФ.

В случае возникновения подобных обстоятельств, когда к согласию прийти не удалось, обращайтесь с ходатайством о принудительном разделе недвижимости в судебные инстанции. Заявление направляется в районный суд, расположенный по территориальной близости от оспариваемого земельного участка.

Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом.

Проверьте, нет ли у вас по этому земельному участку каких-либо задолженностей, потому что перед началом раздела в случае все-таки наличия таковых, вам придется сначала заплатить все необходимые деньги и уже только после этого приступать к разделу.После того, как вы убедились, что с документами на право собственности и с уплатами налоговых и других пошлин все в порядке, приступайте к задуманному.

Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом.

Вызовите для начала представителей организации, которая проводит различные земельные работы в вашем регионе.

Если вы не являетесь единоличным собственником земли, то решение о разделе земельного участка принимается всеми совладельцами. При этом соглашение о выделении долей лучше принимать до начала межевания. Техническая сторона вопроса остаётся неизменной: межевание, выделение доли в натуре и постановка территории на кадастровый учёт.

Если собственники проживают в одном помещении, им стоит составить договор пользования площадью и график пользования общими комнатами (кухня, туалет, ванная).

Кроме того, общая площадь образованных наделов не должна превышать реальный размер старого землевладения. При разделе участка между собственниками, каждый надел должен соответствовать одной категории.

https://www.youtube.com/watch?v=xO498Xk17Ew

Часто совладельцы, чтобы избежать конфликтов между собой, стараются оформить свою часть недвижимости как отдельное помещение. Для этого необходимо заключить соглашение, где будет указано, что жилой дом и земля под ним, находится в эксплуатации.

Но при обустройстве отдельных входов одного здания рассматривается именно долевая, а не совместная собственность. Иначе проект не утвердить. Довольно часто дом на 2-х хозяев делят бывшие супруги после развода. Они таким образом распределяют имущество, нажитое в браке.

Разделение двухквартирного дома

Потребуется еще подать специальное заявление в органы местного самоуправления, чтобы создали комиссию, а та посетила жилище после перепланировки и проверила — все ли соответствует существующим нормам и законным требованиям.

А главное, зафиксировала, что отсутствуют расхождения с первоначальным утвержденным проектом перепланировки.
Лица, исполняющие геодезическую деятельность, установив площадь участка и его границы, на точках, являющихся поворотными, распределяют знаки межевки и соответствующие линии.

Далее по таким линиям проводятся соответствующие границы наделов.

Ведь можно попробовать просто выделить доли без образования помещений, что выглядит так «1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом…» И этим же соглашением определить порядок пользования.

В жизни не редки ситуации, когда у одного индивидуального дома появляется несколько хозяев. Причин для появления подобной ситуации может быть масса: это и долевая приватизация, и получение наследства, и расторжение брака. На практике наиболее распространены ситуации, когда у дома двое хозяев, поэтому основное внимание уделим разделу дома и земельного участка под ним пополам.

Любой объект недвижимости может принадлежать как одному хозяину, так и нескольким одновременно. В последнем случае речь идет об общей долевой собственности. Яркий пример такой ситуации – это развод и раздел совместно нажитого имущества между супругами. В результате этого у дома появляется два хозяина-собственника.

У мужа есть нежилой дом с земельным участком. Мы хотим разделить участок на два хозяина. Один останется участок у нас, а другой его брату. У нас в посёлке уделяют лес на строительство живого дома, возможно ли им обоим оформить на лес для строительство на свой участок?

Поэтому процесс разграничения участка следует начать с оформления дома. В дальнейшем участок земли будет разделен по тому же принципу, что и строение.

Разделить один земельный участок на два вполне возможно, если вновь образованные наделы будут соответствовать минимальной площади, установленной в регионе.Для раздела придется провести повторную процедуру межевания, поставить два разных участка на кадастровый учет и переоформить права собственности на вновь образованные наделы.

Относительно разделов земельных наделов предусматривается специально разработанная процедура. Разрабатывается она на федеральном уровне и применяется во всех регионах. Процесс носит унифицированный характер, так как им могут воспользоваться большие предприятия и отдельные граждане.

Добрый вечер Viktor, необходимо заказать энергоаудит, аудитор рассчитает плату для каждого хозяина во избежание споров об оплате газа. У нас дом на два хозяина, земля общая 8 соток с соседями, разделить землю соседи не хотят, даже предлагали, что мы за межевание заплатим, а они не в какую.

А значит, недостаточно придумать проект и начать ломать или строить стены. Нужно обязательно получить разрешение на строительство и зарегистрировать новый проект. Такой подход – это экономия собственного времени и денег, ведь потом не придется сталкиваться с дополнительными проблемами и штрафами.

По моей территории заходит газопровод и по фасаду дальше идёт на другую часть помещения, могу ли я отключить и обязать собственника второй части сделать самостоятельный вход газа через свой участок. Это нужно было требовать тогда, когда был раздел, сейчас считаются устоявшаяся данность. Проект придется переделывать и Вам с газовщиками.

Раздел жилого дома в натуре между собственниками

Хочу не зависеть от соседей (например,при продаже своей части не спрашивать их согласия) и присвоить квартирный номер своей части дома.

зависит от того, что написано в правовых документах собственников на дом.

Надо произвести процедуру выдела доли в натуре (реальный раздел домовладения) Это можно сделать у нотариуса (если все согласны) или в суде (надо провести строительную экспертизу) .

В настоящее время — это довольно распространённая процедура. Но как показывает юридическая практика, далеко не каждый землевладелец может разделить принадлежащий ему участок между собственниками. Между тем, если не соблюсти все тонкости процедуры, раздел земли не имеет юридического основания и признаётся недействительным. Как происходит раздел участка, мы расскажем в этой статье.

Важно: может быть и не нужно будет получать разрешение на перепланировку, оформляя два входа в некогда один дом. Если такое решение конструкционно не нарушит строение и не потребуется внутренняя его переделка. Нюансы самостоятельного проектирования Безусловно, самое правильное решение — отдать перепланировку существующего домового проекта в руки профессионалов.

Очень часто раздел домов на две полноценные части происходит после развода супругов. Таким образом, делится имущество, нажитое в браке. И поэтому у дома появляется сразу два собственника. По правилам семейного кодекса муж и жена имеют ровно половину имущества, если не существует другого брачного соглашения.

Раздел частного дома на 2 хозяина Статья Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1.

Специалистами составляются примерные варианты планов участков, которые будут созданы, основываются они на выписке, полученной из записей учетного характера из ГКН. Выписка выдается на основании составленного соглашения.

Источник: https://aprel43.ru/semeynyy-yurist/4451-kak-razdelit-dom-na-dva-otdelnykh-samostoyatelnykh-stroeniy-v-2019-godu.html

Правила раздела частного дома

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом.

На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе.

Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме.

Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным.

Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.
Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/dom/razdel-doma.html

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

Как разделить дом на два отдельных самостоятельных строений в 2019 году

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания.

Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела.

К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.

В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст.

3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/razdel-doma-s-uchastkom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.