+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Содержание

Ответственность риэлтора за чистоту сделки при покупке, продаже квартиры

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Ответственность риэлтора за сделку, несет ли юридическую или моральную ответственность перед заказчиком при продаже и покупке квартиры, ответим на вопрос в статье.

Обязанность качественно предоставить услугу должна лежать не только на риэлторе, но и агентстве недвижимости, которое за него несет ответственность, как за сотрудника. Выясним, до каких пределов простирается риэлторская ответственность на вторичном рынке, потому что он наиболее опасен для покупателя и иногда для продавца.

Ответственность риэлтора за сделку

Какую юридическую ответственность несут риэлторы и риэлторские фирмы перед заказчиком:

  • уголовная;
  • административная;
  • имущественная (гражданская).

Условия привлечения к ответственности посредника:

  • наличие доказательств, что совершенные им действия имели последствия, которые причинили ущерб заказчику (покупателю или продавцу);
  • действия маклера должны идти вразрез практике, которая существует на рынке недвижимости, чтоб явно свидетельствовать об ошибке.

Основания для привлечения:

  • подписанный обеими сторонами договор на оказание услуг по продаже квартиры или ее приобретении (ч 1 ст. 15 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за чистоту сделки

Нередко возникают ситуации халатного отношения посредника к проверке документов при покупке квартиры и, как следствие, обещанная «чистота» сделки не соблюдается. В этом случае есть возможность привлечь риэлтора к ответственности двумя способами:

  1. Закон о защите прав потребителей;
  2. ГК РФ, взыскав понесенный ущерб (убытки).

Какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры по закону о защите прав потребителей:
размер комиссионного вознаграждения;

  • 50% от стоимости квартиры, которую должен был приобрести покупатель;
  • % за просрочку возврата комиссионного вознаграждения.

Как это делается: только через суд, однако судья будет на стороне покупателя, а вот маклеру придется доказывать свою невиновность.

После того, как вы заключили договор с посредником, необходимо все остальные переговоры фиксировать посредством переписки в E-mail или WhatsApp.

Многие посредники высказывают мнение, что риэлтор не может отвечать за «чистоту» сделки, т.к. не имеет доступ ко всей информации об объекте и прав на него и это отчасти верно.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры

В случае, если на судебном заседании выяснится, что риэлтор действовал недобросовестно (некомпетентно и неправомерно), что послужило причиной лишения прав покупателя на приобретаемую собственность (она была отнята по решению суда), то маклер обязан возместить полный размер суммы, уплаченной за жилье.

Чтобы довести дело до описанного результата, необходимо собрать доказательную базу, которая подтвердит что:

  • риэлтор действовал вопреки закона, например, закона о Защите прав потребителей или ГК РФ;покупатель понес убыток (документы, подтверждающие это, например, решение суда об отчуждении приобретенной собственности);
  • вину риэлтора;
  • наличие причинно-следственной связи между поступками посредника и убытком покупателя.

Если вы не потрудитесь найти все из перечисленных выше обстоятельств, суд наверняка признает ваш иск неудовлетворенным и риэлтор избежит какой-либо ответственности.

Перед тем, как обращаться в суд по гражданскому иску, можно попробовать получить постановление о привлечении риэлтора к административной ответственности и использовать его в качестве доказательства вины (см. пункты выше).

Как это сделать:

  • если маклер злоупотребил вашим доверием или обманул вас и вы имеете неопровержимые доказательства этого (электронную переписку, договор и т.д.), то можете привлечь его к административной ответственности по с. 27.1 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 5 тыс. до 5-тикратного размера от суммы причиненного покупателю жилья ущерба.

Будьте готовы, что вам предстоит добиваться реагирования инстанций на ваше заявление, например, обратиться в прокуратуру, если ваше заявление не пример представитель полиции.

В практике так же используется возможность привлечь к ответственности риэлтора за чистоту сделки при покупке квартиры, путем возбуждения уголовного дела по статье 159 УК РФ. Вам, как пострадавшему материально это никак не поможет, однако окажет стимулирующее действие на посредника, чтобы он вернул вам понесенные убытки.

Если вам откажут в возбуждении уголовного дела, вы в любой момент можете обратиться в прокуратуру, срок обжалования отказа в возбуждении дела не обозначен.

Есть вариант у покупателя застраховаться от описанных рисков и бегов по судам, например оформив страхование титула. Но вы взрослые и опытные люди и понимаете, что страховые компании созданы для извлечения прибыли.

Читайте статью, где рассказывается, почему страхование титула не работает

Ответственность риэлтора при продаже квартиры точно такая же, как при ее покупке, т.е. вы можете привлечь риэлтора по перечисленным выше основаниям.

Как еще можно перестраховаться, если вы боитесь, что риэлтор не понесет ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке? Один из вариантов, провести сделку через нотариуса. Да, вы заплатите довольно большую сумму за оформление, но нотариусы отвечают за свои ошибки своим имуществом или страховым фондом нотариусов, поэтому с них проще истребовать понесенные убытки.

В последнее время говорят об ответственности регистраторов (сотрудников Росреестра), которые регистрируют переход права, но сначала надо доказать, что сотрудник знал о риске (ошибке) и допустил регистрацию. Второе, по закону, возмещение убытков возможно до суммы 10 млн. рублей.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/otvetstvennost-rieltora-sdelku.html

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры | Защита права

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Правособственности на отчуждаемое имущество отражается в свидетельстве о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом на основании договора между сторонами. Бланк установленного образца в обязательном порядке должен быть без видимых дефектов, подчисток, исправлений, легко читаемый и должен содержать следующие пункты:

  • Сведения об основании.
  • Персональную информацию о субъекте (собственнике).
  • Описание объекта продажи.
  • Номер регистрации в кадастре.
  • Наличие (отсутствие) обременений.
  • Дату, номер, учетной записи.
  • Серию, номер самого бланка.

Наконец, риэлтор необходим для грамотного осуществления переговоров по цепочке «продавец – менеджер банка – сотрудник страховой компании – заемщик».

После развала СССР и воцарения дикого капитализма граждане нашей страны, не имевшие опыта владения частной собственностью, вдруг столкнулись с необходимостью распоряжаться такой собственностью, прежде всего, недвижимостью, которая досталась им в результате массовой приватизации.

Это осложнялось полной неразберихой в законодательстве, которое, мало того, что быстро менялось и зачастую противоречило само себе, было и труднодоступным для ознакомления – ведь ни интернета, ни компьютерных справочно-правовых систем тогда не было. Поэтому систематически отслеживать изменения правовых актов и как-то разбираться в них мог даже не всякий юрист.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Процедура оформления приобретаемой квартиры (сделка, отчуждение жилого помещения) достаточно проста в исполнении.

Более длительный период может занять подготовка к ней: сбор необходимой информации, проверка подлинности документов, получение дополнительных сведений, решение спорных моментов.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

В такой ситуации оказывались многие: пытаясь купить или снять квартиру по объявлениям, в большинстве случаев попадали к риелторам. Легально либо нет оказывающим посреднические услуги — вопрос отдельный. Сейчас о другом. Марина Ш. рекламу о продаже квартиры нашла в интернете.

Позвонила, оказалось — агентство. Попросила показать жилье. Ей ответили: мол, сперва деньги, после — смотрины. В общем, в просьбе девушке отказали, поскольку платить непонятно за что она не стала, а позже понесла жалобу в Минюст. Так поступили и минчане Олег Р. и Константин К.

, их истории идентичны.

При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?

Какую ответственность несет агентство в случае расторжения сделки через суд из-за неправильного наследования, мошенничества при предыдущих продажах и т. п.?

А продавец и/или его риэлтор будут недоумевать, почему процесс продажи квартиры так затянулся, и с интересом поглядывать на других покупателей.

Все дело в том, что НИКТО не может гарантировать полную юридическую чистоту и абсолютно ЛЮБУЮ сделку по недвижимости можно оспорить.

Отвечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова:

Выводы и рекомендации: Если вы беретесь оказать услугу по проверке «чистоты» сделки, то настоятельно рекомендую обозначить этот момент в договоре об оказании услуг, где подробно, по пунктам перечислить, что именно вы будете проверять.

По итогам проверки предоставить клиенту письменный отчет с последующим подписанием Акта выполненных работ.Если требования клиента превышают вашу компетенцию, предложите ему обратиться к профессиональному юристу ( оплата у юриста соответственно в несколько раз выше).

Агентство гарантирует безопасность сделки и юридическую чистоту приобретаемой квартиры. Сделки с недвижимостью через агентство.

Однако есть и обратная сторона. Граждане довольно часто спрашивают у нас о возможности покупки предлагаемой агентствами недвижимости без оформления договорных отношений. Сразу отмечу, что организация вправе рекламировать объект только с согласия потребителя и после заключения с ним договора.

По договору риелторская фирма должна, к примеру, искать покупателя, организовывать осмотры квартир потенциальными покупателями, а также — переговоры между ним и продавцом.

Причем выполнять свои обязанности фирма должна максимально качественно, предлагая товар всем без исключения заинтересованным людям, а не искать только тех клиентов, которые готовы заключить договор с самим посредником.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

Средства массовой информации в те годы ежедневно сообщали об очередных преступлениях, совершённых, чтобы завладеть чьей-то квартирой. Насколько завтра упадёт рубль, было неизвестно никому. Банки создавались и лопались, как мыльные пузыри. Люди были вынуждены держать сбережения в иностранной валюте и в ней же рассчитываться за крупные покупки, что само по себе являлось нарушением закона.

Не зависимо от того кто будет сопровождать (оформлять) сделку, все участники обязаны уметь правильно и в полном объеме понимать смысл содержания всех документов, сопутствующих сделке. Так как правовая ответственность за последствия лежит только на покупателе, реже на продавце.

Однако фактов, когда фирмы не выполняют взятые на себя обязательства по содействию в продаже недвижимости, много, говорит специалист Минюста.

В частности, если человек перед осмотром квартиры либо после отказывается заключать договор с агентством, оно умышленно срывает сделку: покупателя вообще не допускают к осмотру или уже после него сообщают о невозможности приобретения. Вот лишь один из примеров. Николаю Ш.

квартиру–то показали, но когда он сказал, что купит ее, а заключать договор с посредником и платить ему 60 базовых не станет, клиента уведомили: «Извините, у нас есть другой покупатель». И ведь проверка, которую провел Минюст, показала, что такой человек действительно был: он заключил договор с риелторской конторой.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Так вот, покупка квартиры через риелтора что надо знать и на какие уловки не попадаться:

  • Довольно таки часто в объявлениях риелторы занижают цену квартиры, эта уловка предназначена, для того чтобы пригласить покупателя на осмотр квартиры. Этот ход дает возможность приблизить покупателя на один шаг ближе к риелтору, где визуальный контакт более продуктивный;
  • Часто используется уловка, где риелтор сообщает о том что на квартиру есть еще покупатель и ее в любой момент могут купить. Не верьте этому и запомните, что ради своей выгоды он станет для покупателя самым лучшим другом;
  • Продавец всегда должен знать, что риелтор жаждет продать квартиру как можно быстрей абы получить вознаграждение. И ни когда не спешите снизить цену по его совету. И запомните, что у покупателя всегда больше денег, чем он говорит, а поэтому всегда можно продать по дороже, главное не спешить;
  • Не следует проводить юридический анализ, который советует сделать риелтор, тем более через знакомого нотариуса со скидкой, все это покупатель итак узнает в процессе купли продажи квартиры. Ну а если квартира проблемная ее продать будет сложно.

Доверяя куплю-продажу третьему лицу (юристу, риэлтору), необходимо оформить с ним договор оказания услуг. Это гарант того, что услуга будет исполнена надлежащим образом.

Однако в случае возникновения спорных моментов по истечению времени, предъявить что-либо третьему лицу, на основании договора, невозможно.

Третьи лица только оказывают услуги, но не дают гарантии, что недоразумений с правом пользования (проживания) не возникнет.

Как правило, он сотрудничает со всеми специалистами, задействованными в процессе покупки и продажи недвижимости. От них он получает также комиссионные. Подобным букетом разнородных талантов не обладал, пожалуй, сам Леонардо да Винчи. Тем не менее, многие агенты утверждают, что они как раз такими всесторонними специалистами и являются.

Какие гарантии можно требовать от риелтора

Приобретение недвижимости через риелторов — право или обязанность? Почему посредники решают, кому владелец отдаст свое имущество?Рынок недвижимости в нашей стране существует уже достаточно давно, чтобы вокруг него сложилась своя мифология.

Первые годы его становления, которые пришлись на бурные 90-е, отошли в историю, но именно тогда сформировался ряд устойчивых представлений, которыми многие руководствуются по сей день, хотя жизнь ушла далеко вперёд, и они уже не соответствуют действительности.

Большая часть из них касается агентов и агентств недвижимости, без которых значительная часть людей не представляют себе любую сделку на этом рынке. В начале 90-х агенты были практически монополистами в области проведения таких сделок, теперь же всё больше людей совершают сделки самостоятельно.

В первую очередь это предприниматель, который достаточно профессионально занимается посредническими услугами. Действия риелтора подразумевают сведение продавца с покупателем вместе для заключения сделки купли продажи. Все специалисты в области продажи недвижимости работают за процент от стоимости, как правило, это два с половиной или три процента.

Главный принцип в работе этих агентов — «не обманешь — не проживешь», считает мой знакомый, тоже попытавшийся купить жилье через посредническую фирму: «У них свои уловки. Они могут продавать и плохонькое жилье с соседом–наркоманом или бабулей с десятью кошками в квартире, скрыв при этом все недостатки. Иначе агент упустит заработок.

Или, предположим, купил ты квартиру с помощью агента, а через годик туда вдруг возвращается отсидевший в колонии собственник. И что тогда?.. Нет, уж лучше самому собирать все бумаги, выяснять подноготную и напрямую заключать сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру».

Другие собеседники признаются: проблема в том, что самому, промониторив сайты с недвижимостью, выйти напрямую на продавца крайне сложно.

В последнее время довольно таки часто осуществляется покупка квартиры через риелтора что надо знать для того что бы не остаться без денег и квартиры.

У каждого из них существует своя годами отработанная схема по продвижению недвижимости на рынке, эта схема имеет и свои уловки по отношению к покупателю квартиры. Услуги по отчуждению жилых помещений могут оказывать как физические, так и юридические лица.

За оформлением, как правило, обращаются в агентства недвижимости (риэлторам), юристам – это вызывает доверие. В ряде случаев покупатель и продавец занимаются сбором необходимых документов самостоятельно.

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

Конечно, хочется надеяться, что заемщику повезет, что сотрудники банка и страховой компании окажутся опытными специалистами, а продавец квартиры и/или его риэлтор предоставят все необходимые документы в установленные сроки.

Однако не исключен и другой сценарий, когда до менеджера банка и сотрудника страховой компании невозможно будет дозвониться и понять, какие документы еще необходимы.

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем. Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту.

Эта статья поможет лучше понять сегодняшнее положение агентств на рынке недвижимости и развеять некоторые из старых мифов, которые мы сейчас перечислим.Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб.

Источник: https://honda-kultivator.ru/obshhestvo/3256-garantiruyut-li-riyeltary-chistotu-sdelki-pri-pokupki-kvartiry.html

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Можно ли гарантировать чистоту сделки?

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Неопытные начинающие риэлторы часто спрашивают, как проверить  «историю» квартиры, и можно ли гарантировать чистоту сделки? Многие клиенты требуют включить в  условия договора с Риэлтором услугу по проверке чистоты сделки.

Мы обсудим эту риэлторскую услугу с точки зрения частного риэлтора. Рассмотрим проверку вторичных объектов недвижимости. Какие услуги оказывают риэлторы можно прочитать в статье Услуги риэлтора. Здесь аудиоурок:

С высоты своего практического опыта могу утверждать, что идеальных объектов недвижимости не бывает. Абсолютную 100 % чистоту сделки не может гарантировать никто, даже самый высокооплачиваемый юрист.

Даже в первичной приватизации можно найти какие-либо нарушения в самой процедуре, если задаться специально такой целью.

НО наша задача, риэлторов и юристов – уменьшить степень риска  при приобретении объекта недвижимости путем проверки следующих моментов в сделке: 

Что такое ” чистота сделки?”

1.    Проверка объекта недвижимости (квартиры, дома, участка), в дальнейшем  «ОН»

Сюда входит проверка совпадений фактического адреса ОН с документами. Например, в землеотводном  документе был обозначен адрес: ул. Дружбы 34,а в техпаспорте на дом – ул.Дружбы 68 А.

Такие разночтения встречаются часто в старых документах. В таких случаях необходимо получить справку в БТИ или ПИБе об изменении адреса.

Если ОН  находится в деревне, то в архиве местной Администрации можно получить копию Постановления об изменении адреса.

Квартиру проверить можно, проехав по адресу и сверив все адресные таблички с документами. Здесь могут быть казусы такого рода, например, номер дома обозначен 38-2-250 или 38/2-250. Это абсолютно разные дома.

В первом случае – это дом 38,корпус 2, квартира 250, а во втором случае – это  угловой дом, имеющий форму «Г» или «Т», и дробь 2 обозначает номер крыла дома. Дробь может также обозначать угловой дом по разным улицам.

В проверку ОН входит проверка площадей объекта в разных документах, если имеются разночтения, то необходимо провести инвентаризацию дома и заказать новый техпаспорт на строение в БТИ.

Особенно хочу обратить ваше внимание на тщательность проверки земельных участков. Не рекомендую вам, как честным риэлторам, советовать покупателям приобретать участки по условному кадастровому номеру.

Такой земельный участок может быть в собственности, иметь кадастровый номер, но у него не произведено межевание, то есть, не определены точные границы участка.

А это может вырасти в большую проблему при установлении забора, и соответственно, повлечет за собой нарушение строительных норм при постройке дома.

Я уже не говорю о возможности судебных споров с соседями, которые могут длиться очень долго.

2.    Проверка личностей, участвующих в сделке

Об этом подробно можно прочитать в статье Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 2.

– наличие несовершеннолетних (собственники или просто зарегистрированные в ОН), какого они возраста, есть уже 14 лет или нет. В 14 лет  у всех должен быть на руках паспорт, свидетельства о рождении для сделки недостаточно.

-наличие людей пенсионного возраста (их нельзя просто выписать в никуда, необходима перерегистрация по новому месту жительства)- имеются ли недееспособные- имеются ли инвалиды- слепо-глухо-немые ( необходимо приглашать сурдопереводчиков из общества глухонемых)- наличие военнослужащих срочной  службы -наличие сидящих в тюрьме – имеются ли лица, с бронированной пропиской

 – алкоголики и наркоманы

Важно! Справки из психдиспансера действительны от силы 2-3 дня. Встать на учет можно в любой момент и объявить сделку недействительной задним числом.

– имеются ли обременители по прописке, то есть не собственники, но зарегистрированные лица, узнать – куда и когда они выписываются.

Как можно гарантировать чистоту сделки


3. Проверка документов

Проверяем их наличие по перечню документов  к сделке, правильность, грамотность их заполнения, соответствие фактическим адресам.

Подробно по этой теме изложен материал на моем сайте в рубриках Технологии работы риэлтора и Юридические основы работы риэлтора.

Особенно хочется обратить ваше внимание на то, чтобы быть уверенным  в документах, надо лично их собрать по доверенности. Только лично, пройдя все инстанции, вы убедитесь в отсутствии сомнительных моментов в истории объекта недвижимости.


ВАЖНО! ДОВЕРЕННОСТИ.

Нередко квартира или дом продается по доверенности. Как проверить доверенность можно прочитать в статье Проверка документов. Отказ от преимущественного права покупки. Доверенность. Технологии работы риэлтора.

Но, господа риэлторы, прошу обратить ваше внимание на то, что доверенность можно отменить в любой момент, у любого нотариуса ( даже в другом городе) и не обязательно об этом уведомлять того нотариуса, который выдавал доверенность. Вот такая вот засада может произойти.

После смерти Доверителя, в тот же момент Доверенность становится недействительной!

Без паники, есть способы как лучше поступить в таком случае.

Идеальный вариант все-таки вызвать продавца на сделку лично, но если это категорически невозможно, то:

– необходимо подтвердить действие доверенности на день сделки

1. Получить новую доверенность

2.Получить телеграмму с заверенной подписью примерно такого содержания: «Полномочия такого-то лица подтверждаю по продаже моей квартиры по адресу….. с правом получения денежных средств»

Правом заверения подписи обладают начальники почты, капитан морского судна, начальник колонии (для заключенных).

В моей практике был случаи, когда племянник скрывал факт смерти дяди, чтобы успеть получить деньги от продажи дядиной квартиры. Если бы не бдительность агентов, настаивающих на проверке доверенности, то так бы оно и случилось. А племянник не являлся наследником. Пострадал бы наш покупатель, потеряв и квартиру и деньги. Это нередкий случай мошенничества.


4.Проверка ситуации и условий при продаже ОН.

Подробную ситуацию можно выяснить из личной беседы с продавцами, соседями и в ЖЭКе. Бдительные бабульки-соседки имеются в каждом доме. Например , из беседы с соседями удалось выяснить, что раньше в этой квартире жила женщина с ребенком-инвалидом, а куда пропала никто не знает.

Из архивной справки подтверждения права собственности удалось понять, что выселили несчастную женщину в глухую деревню в домик без удобств. Любая прокурорская проверка вернет ребенку квартиру, а покупатель останется ни с чем, хотя и будет считаться добросовестным приобретателем.


Выводы и рекомендации:

Если вы беретесь оказать услугу по проверке «чистоты» сделки, то настоятельно рекомендую обозначить  этот  момент в договоре об оказании услуг, где подробно, по пунктам перечислить, что именно вы будете проверять.

По итогам проверки  предоставить клиенту письменный отчет с последующим подписанием Акта выполненных работ.Если требования клиента превышают вашу компетенцию, предложите ему обратиться к профессиональному юристу ( оплата у юриста соответственно в несколько раз выше).

Пусть вы не заработаете какую-то часть денег, но зато и не будете брать на себя ответственность, которая может обернуться непосильной ношей в будущем.

Профессиональный юрист может гарантировать клиенту предоставление его интересов в суде совершенно бесплатно, в случае возникновения проблем, а рядовой риэлтор не может этого сделать.


Резюме:

Проверять объект недвижимости надо, но в пределах своих возможностей. Не обещать и тем более не гарантировать 100 % чистоту сделки. Просто четко выполнять условия договора и отчитываться о проделанной работе перед клиентом.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки – возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Источник: http://realtscool.com/yuridicheskie_osnovy/414-mozhno-li-garantirovat-chistotu-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.